Bingung Buat Surat Jual Beli Tanah? Ini Panduan Lengkapnya!

Dalam transaksi properti, Surat Jual Beli Tanah adalah dokumen penting yang berfungsi sebagai bukti sah kepemilikan dan transaksi antara penjual serta pembeli. Tanpa dokumen ini, kepemilikan tanah dapat dipertanyakan secara hukum dan berisiko mengalami sengketa.

Melalui artikel ini, kita akan membahas pengertian, fungsi, syarat, hingga cara membuat Surat Jual Beli Tanah yang sesuai dengan ketentuan hukum di Indonesia.

Apa Itu Surat Jual Beli Tanah?

Surat Jual Beli Tanah (SJBT) adalah dokumen resmi yang dibuat sebagai bukti terjadinya transaksi jual beli tanah antara pihak penjual dan pembeli. Dokumen ini bersifat mengikat dan menjadi dasar hukum dalam proses peralihan hak atas tanah.

Meskipun SJBT bukan sertifikat tanah, dokumen ini memiliki peran penting dalam pembuktian kepemilikan serta proses balik nama sertifikat tanah ke pemilik baru di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

SJBT biasanya dibuat dalam bentuk akta bawah tangan, tetapi agar lebih sah secara hukum, disarankan untuk dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) yang disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dengan begitu, transaksi memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat dan tidak mudah digugat di kemudian hari.

Fungsi dan Pentingnya Surat Jual Beli Tanah

SJBT memiliki berbagai fungsi yang sangat penting dalam transaksi tanah dan properti. Berikut beberapa fungsi utama dari Surat Jual Beli Tanah:

1. Sebagai Bukti Legalitas Transaksi

SJBT menjadi bukti resmi bahwa telah terjadi kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai perpindahan kepemilikan tanah. Dalam kasus sengketa, surat ini dapat menjadi alat bukti kuat di pengadilan.

2. Mencegah Sengketa dan Masalah Hukum

Banyak kasus sengketa tanah terjadi karena transaksi yang tidak terdokumentasi dengan baik. Dengan adanya SJBT yang sah dan disaksikan oleh pihak berwenang, risiko perselisihan antara pembeli dan penjual bisa diminimalkan.

3. Syarat Utama Balik Nama Sertifikat Tanah di BPN

Jika Anda ingin mengubah kepemilikan tanah secara resmi dalam sertifikat tanah, SJBT adalah salah satu dokumen utama yang dibutuhkan untuk mengurus balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa SJBT, proses ini bisa terhambat atau bahkan tidak dapat dilakukan.

4. Menjamin Keamanan Finansial

SJBT juga mencantumkan detail mengenai harga tanah, metode pembayaran, serta waktu pembayaran. Dengan adanya perjanjian tertulis, kedua belah pihak memiliki kepastian dalam hal transaksi finansial. Ini juga menghindari risiko penipuan atau pembayaran yang tidak jelas.

5. Menjadi Dasar untuk Pengurusan Pajak

Dalam setiap transaksi jual beli tanah, terdapat kewajiban pajak yang harus dibayar, seperti:

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dibayarkan oleh pembeli
• Pajak Penghasilan (PPh) Final yang harus dibayar oleh penjual

Dengan adanya SJBT, pembayaran pajak bisa dilakukan dengan benar sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

6. Mempermudah Proses Pengalihan Hak

Jika tanah yang diperjualbelikan akan digunakan sebagai jaminan kredit atau diagunkan ke bank, maka SJBT menjadi dokumen yang dibutuhkan untuk proses legalitasnya sebelum sertifikat tanah dialihkan atas nama pemilik baru.

7. Sebagai Dasar Penyelesaian Jika Terjadi Pelanggaran Perjanjian

Jika salah satu pihak melanggar kesepakatan yang sudah tertulis dalam SJBT, misalnya penjual masih menjual tanah yang sama ke pihak lain setelah transaksi, maka dokumen ini bisa digunakan sebagai bukti untuk menuntut ke jalur hukum.

8. Memberikan Kepastian Hak dan Kewajiban

Dalam SJBT, tertulis dengan jelas hak dan kewajiban dari kedua belah pihak. Hal ini mencakup:

• Hak pembeli untuk mendapatkan tanah sesuai kesepakatan
• Kewajiban penjual untuk menyerahkan tanah dalam kondisi yang dijanjikan
• Kewajiban pembeli untuk melunasi pembayaran sesuai waktu yang ditentukan

Dengan begitu, tidak ada pihak yang merasa dirugikan dalam transaksi.

Pemahaman tentang pengertian pemasaran, konsep dasarnya, strategi yang digunakan, serta manfaatnya sangat penting bagi keberhasilan sebuah usaha. Baca selengkapnya di artikel ini: Pengertian Pemasaran: Konsep, Strategi, dan Pentingnya dalam Bisnis

Syarat Membuat Surat Jual Beli Tanah

Agar Surat Jual Beli Tanah (SJBT) bisa dibuat dan diakui secara hukum, baik penjual maupun pembeli harus menyiapkan beberapa dokumen penting. Berikut adalah syarat umum yang harus dipenuhi:

1. Syarat dari Pihak Penjual

Penjual harus menyediakan dokumen berikut untuk membuktikan kepemilikan tanah dan legalitas transaksi:

• Sertifikat Tanah, sebagai bukti sah kepemilikan tanah yang akan dijual. Jika tanah masih menggunakan letter C atau girik, maka harus dilakukan peningkatan status terlebih dahulu di kantor pertanahan.
• Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK), sebagai identitas resmi penjual. Jika tanah dimiliki lebih dari satu orang (misalnya pasangan suami-istri), maka harus melampirkan identitas semua pemiliknya.
• Surat Nikah (jika sudah menikah), untuk memastikan persetujuan pasangan dalam transaksi penjualan tanah.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), sebagai identitas pajak penjual untuk keperluan pembayaran pajak penghasilan (PPh).
• Surat Keterangan Bebas Sengketa, menyatakan bahwa tanah yang dijual tidak sedang dalam perselisihan atau sengketa hukum.
• Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru, menunjukkan bahwa tanah tidak memiliki tunggakan pajak.
• Surat Persetujuan Ahli Waris (jika tanah merupakan warisan), harus ada kesepakatan dari semua ahli waris jika tanah berasal dari warisan keluarga.

2. Syarat dari Pihak Pembeli

Pembeli juga harus menyiapkan beberapa dokumen penting sebelum transaksi dilakukan:

• Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK), untuk identifikasi resmi sebagai pembeli tanah.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), sebagai syarat dalam pembayaran pajak terkait transaksi.
• Surat Kesepakatan Jual Beli, berisi detail kesepakatan mengenai harga, luas tanah, dan metode pembayaran yang telah disetujui bersama.

3. Syarat Tambahan Jika Menggunakan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Jika transaksi dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), maka ada beberapa dokumen tambahan yang diperlukan:

• Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT, sebagai dokumen resmi yang mengesahkan transaksi tanah secara hukum.
• Surat Kuasa (jika ada pihak yang mewakili salah satu pihak), jika penjual atau pembeli tidak bisa hadir, mereka harus memberikan kuasa kepada seseorang untuk melakukan transaksi atas nama mereka.
• Surat Pengukuran Tanah (jika diperlukan), jika luas tanah yang ada di sertifikat berbeda dengan kondisi aktual di lapangan.

Cara Membuat Surat Jual Beli Tanah

Setelah semua dokumen lengkap, proses pembuatan Surat Jual Beli Tanah bisa dilakukan dengan mengikuti langkah-langkah berikut:

1. Membuat Kesepakatan Awal Antara Penjual dan Pembeli

Sebelum menyusun surat resmi, penjual dan pembeli harus melakukan kesepakatan mengenai beberapa hal berikut:

• Harga tanah dan cara pembayarannya (tunai atau cicilan).
• Luas tanah yang akan dijual sesuai dengan sertifikat atau hasil pengukuran.
• Waktu dan metode serah terima tanah.
• Pajak dan biaya lain yang harus ditanggung masing-masing pihak.

Setelah kesepakatan ini dibuat, biasanya ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebelum transaksi final dilakukan.

2. Menyusun Surat Jual Beli Tanah

Dokumen SJBT harus dibuat dalam bentuk tertulis dan berisi informasi berikut:

• Identitas lengkap penjual dan pembeli.
• Data tanah yang dijual (lokasi, luas, nomor sertifikat, batas-batas tanah).
• Harga tanah dan metode pembayaran.
• Pernyataan bahwa tanah bebas dari sengketa hukum.
• Tanda tangan kedua belah pihak dan saksi.

Jika ingin memperkuat legalitasnya, Surat Jual Beli Tanah bisa dibuat di bawah pengawasan notaris atau PPAT.

3. Melakukan Pembayaran Pajak dan Biaya Administrasi

Sebelum transaksi selesai, pajak dan biaya administrasi harus dibayar oleh masing-masing pihak:

• Pajak Penghasilan (PPh) Penjual – sebesar 2,5% dari harga jual tanah.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pembeli – sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
• Biaya Notaris atau PPAT – jika menggunakan jasa notaris, biaya ditentukan sesuai kesepakatan.

4. Menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di Hadapan PPAT

Jika ingin transaksi lebih kuat secara hukum, penjual dan pembeli harus menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

• PPAT akan memeriksa semua dokumen sebelum AJB ditandatangani.
• Setelah AJB ditandatangani, sertifikat tanah bisa diproses untuk balik nama ke pembeli di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

5. Mengajukan Balik Nama Sertifikat Tanah ke BPN

Agar tanah resmi menjadi milik pembeli, sertifikat harus dibalik nama melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN). Berikut langkah-langkahnya:

• Pembeli mengajukan permohonan balik nama di kantor BPN.
• Melampirkan dokumen seperti AJB, sertifikat tanah asli, KTP penjual dan pembeli, NPWP, serta bukti pembayaran pajak.
• BPN akan memproses perubahan kepemilikan tanah, yang biasanya memakan waktu 1–3 bulan.

Surat Jual Beli Tanah adalah dokumen krusial dalam transaksi jual beli tanah. Dengan adanya dokumen ini, kepemilikan tanah menjadi lebih jelas, terhindar dari sengketa, dan memudahkan proses balik nama sertifikat di BPN. Agar transaksi aman dan legal, pastikan SJBT dibuat dengan format yang benar serta disaksikan oleh pihak berwenang seperti PPAT atau notaris.

Jangan lupa untuk terus gunakan aplikasi kelola keuangan FINETIKS, tersedia di Google Play dan App Store, Anda bisa download sekarang secara GRATIS! Yuk, pantau terus perkembangan keuangan Anda.